Тимур Нигматуллин: регулирование приведет к уходу с рынка большого количества мелких девелоперов и консолидации рынка
В Госдуме подготовлены новые поправки в закон о долевом строительстве, согласно которым продажи квартир в новостройках по эскроу-счетам станут обязательными не только для новых проектов, но и для домов, уже строящихся в настоящий момент. Застройщики считают неизбежным рост цен на первичном рынке в том случае, если эти поправки будут приняты Законопроект будет рассмотрен 18 декабря. Изначально предполагалось, что на эскроу-счета обязаны переходить только те застройщики, которые выведут проекты на рынок после 1 июля 2019 года. Согласно новым поправкам, это должны будут сделать и все остальные, то есть те, кто вышел с проектами на рынок до 1 июля 2019 года. Инициативу «Национальному Эксперту» комментирует финансовый аналитик «Открытие Брокер» Тимур Нигматуллин.
Учитывая печальный опыт банкротства крупнейших российских застройщиков, которые в том числе выводили средства дольщиков из бизнеса, не выполняя строительные работы – сейчас правительство стремится максимально обезопасить других дольщиков. Страховая схема работы девелоперов и создание специального фонда защиты дольщиков оказались неэффективны из-за масштабов проблемы. Судя по всему, прямо сейчас свою деятельность ведут девелоперы, в том числе крупные, работающие по принципу «пирамиды», и их массовое банкротство, опасно уже не только в отраслевом плане, но и с макроэкономической точки зрения.
Переход на эскроу-счета эффективно решит эту проблему. Средства граждан заменят целевые банковские кредиты (проектное финансирование). Банк-держатель эскроу-счетов будет финансировать строительство.
Рост себестоимости в пределах нескольких процентов из-за эскроу-счетов не обязательно ведет к росту цен, как об этом говорят представители застройщиков. Мы живем не в СССР, а в рыночной экономике. Застройщики просто не смогут существенно поднять цены вслед за себестоимостью, поскольку покупательский спрос либо не возникнет, либо — уйдет на вторичный рынок. На горизонте года-двух рынок продолжит стагнировать из-за вялого инвестиционного спроса – с начала кризиса цены на недвижимость в реальном выражении обвалились на четверть и останутся на текущих уровнях. Они будут вынуждены продавать недвижимость по прежним ценам, жертвуя своей маржой.
В долгосрочной перспективе очевидно, что регулирование приведет к уходу с рынка большого количества мелких девелоперов и консолидации рынка, подразумевающего рост цен и маржи у выживших застройщиков. Но этот процесс займет 4-7 лет. В Крыму застройщики будут вынуждены строить на свои средства, если не смогут заключить договор с банком.