17.12.2018

Константин Апрелев: эскроу-счета давно доказали собственную неэффективность

В Госдуме подготовлены новые поправки в закон о долевом строительстве, согласно которым продажи квартир в новостройках по эскроу-счетам станут обязательными не только для новых проектов, но и для домов, уже строящихся в настоящий момент. Застройщики считают неизбежным рост цен на первичном рынке в том случае, если эти поправки будут приняты Законопроект будет рассмотрен 18 декабря. Изначально предполагалось, что на эскроу-счета обязаны переходить только те застройщики, которые выведут проекты на рынок после 1 июля 2019 года. Согласно новым поправкам, это должны будут сделать и все остальные, то есть те, кто вышел с проектами на рынок до 1 июля 2019 года. Инициативу «Национальному Эксперту» комментирует вице-президент Российской гильдии риелторов Константин Апрелев.

Ускорение перехода на эскроу-счета я считаю нецелесообразным. Нет никакого смысла в создании каких-то специальных счетов, которые будут аккумулироваться в банках. В Украине довольно длительное время такая схема работала, и она показала свою неэффективность. Надо понимать, что на сегодняшний день банки – небезопасные структуры. Посмотрите, сколько компенсационных фондов строителей похоронено на банковских руинах. 

Моя позиция такова: все промежуточные инструменты не нужны. Надо сразу либо предусмотреть проектное финансирование, либо ограничить участие физических лиц в оплате каких-то фьючерсов на жилье. 

Все лишние телодвижения, ухудшающие эффективность и прозрачность системы, вроде эскроу-счетов, не нужны. Пусть банки сразу возьмут вопросы финансирования инвестиционных проектов. Надо создать инструменты предварительного договора, когда физические лица подтверждают свое намерение купить квартиру на стадии строительства, и она за ними бронируется при оплате не более 10% от будущей стоимости жилья. Тогда создается поле для оценки рисков в отношении банков. Банки, в свою очередь, видят все договоры, проверяют их реальность и участвуют в проектах финансирования, а при необходимости после окончания строительства уже предоставляют ипотечные кредиты физическим лицам непосредственно на покупку жилья. 

Нормальная, понятная модель, где выстроены все риски. А эскроу-счета, которые, кстати, существуют чуть ли не с 2008 года, давно доказали собственную неэффективность. Просто еще одно ненужное финансовое звено в цепочке. Вся система должна быть проще. 

Однако для запуска такой системы необходимы какие-то движения и инструменты от Центробанка, которые бы стимулировали банки заниматься тем, чем они, собственно, изначально и должны заниматься – инвестиционными проектами и управлением рисками. 

На мой взгляд, сейчас все изменения на рынке застройщиков создали условия для выигрыша более стабильных и надежных компаний, что по сути своей хорошо. Но пока мало времени прошло для того, чтобы говорить о каких-то глобальных результатах. Систему еще надо менять. И передача вопросов управления финансами дольщиков банкам в данном случае – ненужная стадия эволюции. 

В Крыму сейчас есть банки, которые работают и не боятся санкций. Денежный оборот есть, то, что банки совсем не работают — надуманная тема. Хотя замещение денег дольщиков банковскими кредитами надо рассматривать более детально. Ресурсами тех банков, которые там сейчас работают, увы, решить эти вопросы нельзя в силу отсутствия у банков должных компетенций.